Green Towers в Батуми на Алее Героев. Инвестиционный проект в Строительстве небоскребов мирового класса.

Обзор. Инвестиционный проект.

1. Технические характеристики инвестиционного объекта Green Towers Batumi 

Технические характеристики инвестиционного объекта, т.н. сектора № 12, и предварительный финансово-экономический анализ, проведенный в рамках высокой разумной оценки:

2. Градостроительные параметры многофункционального объекта:

а)  Земельный участок — 3022 кв. м

б) Действующий К-1= 0,7= 2115,4 кв. м – застройка;

в) Действующий К-2 = 4,0 = 12 088 кв. м  – интенсивность застройки;

г) Увеличенный К-2-11,0 = 32 242 кв. м  – интенсивность застройки;

д) Ориентационная высота инвестиционного объекта —  137 метров

е) Высота стилобата (т.н. «подиума») – 15 метров от поверхности грунта.

Технико-экономические характеристики многофункционального объекта:

2.1. В части стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта:

а) Высота стилобата (т.н. «подиума») – 15 метров от поверхности грунта.

б) В части  стилобата (т.н. «подиума») будет устроено 4 (четыре) этажа;

в)  Высота первого этажа стилобата (т.н. «подиума») определена в размере 5 (пять) метров; площадь коммерческого пользования – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м;

г) Высота второго этажа стилобата (т.н. «подиума») определена в размере 3 (три) метра; площадь коммерческого пользования – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м;

д)  Высота третьего этажа стилобата (т.н. «подиума») определена в размере 3 (три) метра; площадь коммерческого пользования – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м;

е) Высота четвертого этажа стилобата (т.н. «подиума») определена в размере 3 (три) метра; площадь коммерческого пользования – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м;

Итого, в сумме, в части стилобата  (т.н. «подиума») многофункционального объекта будет размещено 4 (четыре) этажа; площадь пользования  6344 (шесть тысяч триста сорок четыре) кв. м ;

2.2 Башенная часть многофункционального объекта

100 % башенной части многофункционального объекта займут т.н. «апартаменты»

а) Высота башенной части от поверхности стилобата (т.н. «подиума») составляет 122 (сто двадцать два) метра;

б) Площадь пользования в башенной части (апартаменты)  – 21 500 (двадцать одна тысяча пятьсот) кв. м;

в) Среднее количество апартаментов в башенной части – 477,77 (четыреста семьдесят семь целых и семьдесят семь сотых)

г) Средняя площадь 1 (один) апартамента в башенной части определяется в размере 45 (сорок пять) кв. м.

2.3. Подземный паркинг многофункционального объекта:

а) Этажность подземного паркинга многофункционального объекта определена от 2-х (два) до 3-х (три) этажей; примечание: количество этажей подземного паркинга будет определено после геологического заключения по земельному грунту и обработки конструкционной части объекта;

б) Площадь подземного паркинга многофункционального объекта – 8160 (восемь тысяч сто шестьдесят) кв. м;

в) Количество стояночных мест для автомобилей в подземном паркинге – 160 (сто шестьдесят) единиц;

3) Финансово-экономические характеристики многофункционального объекта:

3.1. Доход от экономических характеристик от стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта:

а) коммерческий первый этаж стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта (введенный в эксплуатацию) – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м, демпинговая цена 1 (один) кв. м = 2000 (две тысячи) долларов США, итого, в сумме, 3 172 000 (три миллиона сто семьдесят две тысячи) долларов США;

б) коммерческий второй этаж стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта (введенный в эксплуатацию) – 1586 (одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть) кв. м, демпинговая цена 1 (один) кв. м = 1000 (одна тысяча) долларов США, итого, в сумме, 1 586 000 (один миллион пятьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США;

в) коммерческие третий и четвертый этажи стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта (введенный в эксплуатацию) – 3 172 (три тысячи сто семьдесят два) кв. м, демпинговая цена 1 (один) кв. м = 1500 (одна тысяча пятьсот) долларов США; примечание: на этих этажах будет размещаться гостиничный фонд на 100 (сто) номеров; в указанные фонды входит инфраструктура, необходимая для управления гостиничным фондом, итого, в сумме, стоимость составляет 4 758 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч) долларов США;

Итого, в сумме, доход от площадей пользования в размере 6,344 (шесть тысяч триста сорок четыре) кв. м, размещенных в части стилобата (т.н. «подиума») составляет 9 516 000 (девять миллионов пятьсот шестнадцать тысяч) долларов США.

Примечание: стоимость 1 (один) кв. м площади коммерческой части стилобата (т.н. «подиума») (введенная в эксплуатацию) составила в среднем 1625 (одна тысяча шестьсот двадцать пять) долларов США, указанная реализационная цена единицы – демпинговая.

3.2. Доход от экономических характеристик башенной части многофункционального объекта

а) площадь т.н. «апартаментов» в башенной части многофункционального объекта составляет 21500 (двадцать одна тысяча пятьсот) кв. м — средняя рыночная реализационная цена за 1 кв. м составляет 1200 (одна тысяча двести) долларов США, итого, в сумме, стоимость составляет 25 800 000 (двадцать пять миллионов восемьсот тысяч).

3.3. Доход от экономических характеристик подземного автопаркинга многофункционального объекта

а) площадь подземного паркинга многофункционального объекта – 8160 (восемь тысяч сто шестьдесят) кв. м;

б) количество авто стоянок на подземном автопаркинге многофункционального объекта – 160 (сто шестьдесят) единиц; демпинговая реализационная цена 1 (один) единицы паркинга составляет 5 000 (пять тысяч) долларов США, итого, в сумме, 800 000 (восемьсот тысяч) долларов США.

Итого, в сумме, доход от экономических характеристик многофункционального объекта составляет 36 611 000 (тридцать шесть миллионов шестьсот одиннадцать тысяч) долларов США.

4) Финансовые расходы, необходимые для строительства многофункционального объекта

Строительная площадка многофункционального объекта № 12 сектора предположительно составляет 45 000 кв. м

• Расходы за полное завершение строительства монолита (каркаса), включая выкапывание земельного грунта под фундамент, также установка свай (так как объект довольно объемный и его нужно будет поставить на сваи), а также устройство двухэтажного подземного паркинга обойдется за 1 кв. м – 140 долларов США;
• Всего в сумме расходы за работы по монолиту на 45 000 кв. м составят 6 300 000 (шесть миллионов триста тысяч) долларов США;
• Работы по внешнему фасаду – (полная упаковка башенной части объекта стеклом) (в стилобате, т.н. «подиуме» будет использована штукатурка траверта) – 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) долларов США;
• Благоустройство коммерческих площадей на 6344 (шесть тысяч триста сорок четыре) кв. м

Всего в сумме, полная стоимость ремонтных работ коммерческой общественной части стилобата (т.н. «подиума») многофункционального объекта за 1 кв. м составляет 250 (двести пятьдесят) долларов США, итого 1 586 000 (один миллион пятьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США;

• Коммуникации: в части коммерческих систем стилобата (т.н. «подиума») коммерческого объекта: в централизованном порядке – отопление-кондиционирование, пожарная система, вытяжные системы, электрификация, системы канализации и водоснабжения, газоснабжения;
• Также обеспечение необщественных (жилых площадей) многофункционального объекта: пожарной системой, системой канализации и водоснабжения, газоснабжением, электрификацией; итого, в сумме – 1 000 000 (один миллион) долларов США;
• Полное обеспечение как общественной коммерческой части (в том числе подземного паркинга), так и жилой части многофункционального объекта коридорами и лестничными клетками – 500 000 (пятьсот тысяч) долларов США;
• Устройство в многофункциональном объекте высококлассных лифтов, согласно новым регуляциям (в соответствии с регламентом, утвержденным правительством) – 8 лифтов – 640 000 (шестьсот сорок тысяч) долларов США;
• Обеспечение общественных коммерческих систем, расположенных в стилобате (т.н. «подиуме») многофункционального объекта (в том числе гостиничного фонда на 100 (сто) номеров) материально-технической базой – полная инвентаризация – 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) долларов США;
• Полное проектирование объекта (в соответствии с новым регламентом, утвержденным правительством) – геологические исследования, архитектурная часть, конструкционная часть, детализированный проект внешней фасадной части объекта, проекты коммуникаций, систем электрификации, газоснабжения, пожарной системы, канализации и водоснабжения, газоснабжения и других, с  соответствующими заключениями экспертиз – 461 841 (четыреста шестьдесят одна тысяча восемьсот сорок один) долларов США;
• Устройство в стилобате, (т.н. «подиуме) многофункционального объекта 2 (два) плавательных бассейнов, обеспеченных вытяжными системами – 100 000 (сто тысяч) долларов США;
• Стоимость земельного участка объекта – 5 745 000 лари (по среднему курсу: 1 доллар США – 2,45 лари) – 2 344 897 (два миллиона триста сорок четыре тысячи восемьсот девяносто семь) долларов США;
• Полное подсоединение коммуникаций – 150 000 (сто пятьдесят тысяч) долларов США;
• Непредвиденные расходы: 150 000 (сто пятьдесят тысяч) долларов США.

а)  Полная стоимость строительства многофункционального объекта, включая налог на добавленную стоимость (т.н. НДС) составляет – 15 626 000 (пятнадцать миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч) долларов США;

б) Полное проектирование объекта, включая налог на добавленную стоимость (т.н. НДС) составляет 461 841 (четыреста шестьдесят одна тысяча восемьсот сорок один) долларов США;

в) Стоимость земельного участка объекта  – 2 344 897 (два миллиона триста сорок четыре тысячи восемьсот девяносто семь) долларов США, без налога на добавленную стоимость (т.н. НДС)

Итого, в сумме, расход составил 18 432 738 (восемнадцать миллионов четыреста тридцать две тысячи семьсот тридцать восемь) долларов США.

5) Смета многофункционального объекта

а) Всего, доход 36 611 000 (тридцать шесть миллионов шестьсот одиннадцать тысяч) долларов США;

б) Всего, расход: 18 432 738 (восемнадцать миллионов четыреста тридцать две тысячи семьсот тридцать восемь) долларов США, в том числе, включая налог на добавленную стоимость (т.н. НДС) 16 087 841 (шестнадцать миллионов восемьдесят семь тысяч восемьсот сорок один) доллар США, а без налога на добавленную стоимость (т.н. НДС) составил 2 344 897 (два миллиона триста сорок четыре тысячи восемьсот девяносто семь) долларов США

в) Облагаемая прибыль – 18 178 262 (восемнадцать миллионов сто семьдесят восемь тысяч двести шестьдесят два) доллара США;

г) Налог на добавленную стоимость  (т.н. НДС) 18% – 3 130 651 (три миллиона сто тридцать тысяч шестьсот пятьдесят один) доллар США;

д) Налог на прибыль – 15% = 2 257 141 (два миллиона двести пятьдесят семь тысяч сто сорок один) доллар США;

е) Дивиденды – 5% = 639 523 (шестьсот тридцать девять тысяч пятьсот двадцать три) доллара США;

ж) Чистая прибыль = 12,150,947 (двенадцать миллионов сто пятьдесят тысяч девятьсот сорок семь) долларов США.

Пояснительная часть:

Это предположительный анализ и высокая разумная оценка полного завершения многофункционального объекта и его введения в эксплуатацию. А с полной точностью оценку многофункционального объекта  по вышеуказанному принципу мы сможем произвести после завершения проектирования объекта.

В указанную смету не включены расходы за ведение маркетинговой деятельности. Маркетинговые расходы также будут официально расписаны, в плане налогового (бухгалтерского) аспекта, и окажут позитивное влияние на вышеприведенные государственные налоги (сократят их).

В представленной на данном этапе смете чистая прибыль определена в размере 12,150,947 (двенадцать миллионов сто пятьдесят тысяч девятьсот сорок семь) долларов США